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中国房地产行业:疫情最坏情况已过去
2022-11-27

2020 年3 月环比大幅反弹,但同比下跌。国家统计局公布房地产市场数据。

 受封城措施影响,2020 年一季度的合同销售总额及面积分别缩减24.7%至20,370 亿元人民币和26.3%至2.2 亿平方米。虽然国内商业活动重启,3 月份房地产市场跟随复苏,但该月销售仍同比下跌14%。疫情在国内大致受控,不少开发商表示4 月份销售已回复至正常水平。我们覆盖的开发商,包括恒大和融创,平均把2020 年的销售增长目标定于12%。

 深圳房地产市场反弹凌厉。随着更多个人或中小企业贷款推出,4 月份深圳房地产市场回暖,例如在南山和宝安区的预售项目就在短时间内售清。不过,前日深圳银行机构开始严查贷款违规流向房地产市场的情况,我们担心中央政府将在今年余下时间采取更多保守的房屋政策,以防止深圳楼市过热。

 我们改变放宽房地产政策的看法。国内疫情受控,我们相信中国政府将集中推动经济复苏。不过,一方面目前房地产市场复苏步伐快于国内经济,另一方面中国政府亦预期2020 年国内经济增长率低于4%,因此中国不会依赖房地产市场来支持经济增长。此外,4 月17 日中央政治局会议亦重申「房住不炒」。因此,我们预计政府将不会再进一步推出刺激政策来支持购房,如取消限购或大幅减少第二套房的首付。

 支持房地产企业可持续发展。虽然我们谨慎看待针对购房者的政策,但我们相信中国政府将确保房地产企业稳健发展,以避免出现大量破产和失业。例如,中国政府将为开发商提供更多土地。其次,我们认为业务稳健的开发商融资渠道将得到改善。

 维持行业销售下降5%预期。我们在2020 年2 月17 日的报告中,预测2020年房地产销售和面积将分别下跌5%和10%。自2020 年2 月17 日以来,我们覆盖的开发商股价已下跌约11%,因此我们更相信并重申当时的预测。我们的行业首选股包括万科(2202 HK,买入,目标价:36.69 港元),碧桂园(2007 HK,买入,目标价:14.55 港元),中国奥园(3883 HK,买入,目标价:15.48 港元)和保利地产(600048 CH ,买入,目标价: 22.16 元人民币)。